Immobilienmarkt unter Druck:
Investieren oder abwarten?

Tritt auf die Bremse

Auch Verkaufende bleiben in Wartestellung. Viele hoffen auf ein rasches Ende des Preisverfalls und halten an hohen Renditeerwartungen fest. Andererseits ist auch zu beobachten, dass der unerwartet kräftige Tritt aufs Bremspedal so manche Kalkulation durcheinanderwirbelt. Wer mit viel Fremdkapital arbeitet und umschulden muss, dürfte eher bereit sein, Abschläge auf den Verkaufserlös hinzunehmen. Hier können sich im Einzelfall interessante Kaufmöglichkeiten ergeben – dazu später mehr.

Fehlende Puffer

Im Projektgeschäft, das die Neu- und Weiterentwicklung von Immobilien abdeckt, zeigt sich ein ähnliches Bild – und eine zusätzliche Herausforderung. Denn hier wird in der Regel mit einem höheren Fremdkapitalanteil gearbeitet. Während das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital bei Bestandsobjekten häufig 70 zu 30 ausmacht, entstehen neue Objekte oftmals mit nur ca. 20 Prozent Eigenmitteln. Die gestiegenen Finanzierungskosten und typischerweise deutlich kürzere Finanzierungslaufzeiten mit Fälligkeiten in dieser Phase höherer Unsicherheit sowie eine reduzierte Risikobereitschaft von Banken machen sich hier demnach deutlich stärker bemerkbar.

Auch Investor*innen halten sich vor diesem Hintergrund mit Engagements zurück. Das von der Bundesregierung verfolgte Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr rückt somit in weite Ferne. Auch auf diesem Feld müssen erst Unsicherheiten aus dem Weg geräumt werden, bevor sich das Geschäft stabilisieren kann.

Allmähliche Stabilisierung

Aufgrund der Vielzahl an Unsicherheiten, die den Markt weiterhin belasten, sind zuverlässige Prognosen nicht möglich. Da sich die aktuellen Immobilienpreise immer noch auf einem hohen Niveau bewegen, kann jedoch zunächst von einer fortgesetzten Korrektur ausgegangen werden.

Cash is King

Da sich an der grundsätzlichen Lage – weiterhin historisch hohe Immobilienpreise bei steigenden Finanzierungskosten – erst einmal wenig ändern dürfte, wird der Verkaufsdruck zunehmen. Insbesondere gilt dies für Eigentümer*innen, die sich zu sehr auf günstiges Fremdkapital verlassen haben. Interessierte mit ausreichend Eigenkapital können Kaufgelegenheiten nutzen, ohne in langwierige Verhandlungen mit Banken einsteigen zu müssen – ein großer Vorteil.

Ein Nachteil besteht darin, dass auf diese Weise viel Kapital gebunden wird. Hier kann es sich anbieten, im Nachgang Kredite aufzunehmen, um einen Teil der Mittel wieder freizusetzen, dann möglicherweise sogar zu besseren Konditionen. Investierende sollten jedoch darauf achten, sich nur an exzellent geführten Projekten zu beteiligen. Gerade in Krisenzeiten sind gutes kaufmännisches Handwerk, regionale Expertise und Zuverlässigkeit unabdingbar.